Kupno nieruchomości to duże wyzwanie finansowe. Rozpoczynając proces zakupu warto zweryfikować nie tylko jej stan rzeczywisty i prawny, ale także finansowy. Sprawdzenie tych elementów zasadniczo podniesie bezpieczeństwo zawieranej transakcji.
Księga wieczysta – zbiór najważniejszych informacji
Najważniejszym dokumentem wiarygodnie opisującym nieruchomość pod względem prawnym jest jej księga wieczysta. W niej znajduje się dokładne oznaczenie nieruchomości, właścicieli, wszelkie ograniczenia zawiązane z korzystaniem z nieruchomości oraz zaciągnięte hipoteki wraz z określeniem wysokości zadłużenia. Warto dodać, że odpowiednich nieruchomości, szczególnie tych przeznaczonych dla biznesu, należy szukać w wiarygodnych firmach lub portalach biznesowych prowadzących dział KUPIĘ NIERUCHOMOŚĆ.
Pierwszym krokiem w kierunku sprawdzenia statusu prawnego przedmiotu planowanej transakcji powinno być zatem przegląd danych wpisanych do księgi wieczystej. Warto przeglądnąć wszystkie zapisy znajdujące się w czterech działach:
• Dział I określa dane adresowe, geodezyjne oraz prawa przysługujące właścicielom nieruchomości.
• W dziale II wpisany jest właściciel nieruchomości.
• W dziale III opisane są ewentualne prawa osób trzecich np. dożywocie, wszelkie służebności gruntowe (czyli prawa właścicieli nieruchomości sąsiadujących do korzystania z danej nieruchomości), służebności przesyłu (czyli prawo firm do korzystania z nieruchomości), roszczenia osób trzecich (np. roszczenia o zawarcie umowy deweloperskiej), informacje o egzekucji z nieruchomości (także o egzekucji komorniczej) oraz dane o ewentualnych wyodrębnionych lokalach.
• Dział IV odnosi się do hipotek ciążących na nieruchomości.
Księgi wieczyste są wiarygodnym źródłem informacji. Istnieje domniemanie zgodności istniejących w nich zapisów ze stanem rzeczywistym. Dodatkowo wszelkie informacje w nich zawarte potwierdzone są rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych – co oznacza, że wątpliwości rozstrzygane są na korzyść tego, kto kupił nieruchomość opierając się na zapisach zawartych w kw.
Zaletą ksiąg wieczystych jest możliwość weryfikacji ich w Internecie. Stanowią one zbiór publiczny opublikowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Na stronie Elektroniczne Księgi Wieczyste podając właściwy numer kw można zweryfikować stan prawny nieruchomości.
Dobrym zwyczajem jest także kontrola danych wpisanych do księgi wieczystej w przeddzień podpisania aktu notarialnego. Takie dane należy uzyskać z wydziału ksiąg wieczystych właściwego dla miejscowości, w której położona jest nieruchomość. W ten sposób otrzymuje się pewność, że np. nie wpłynął żaden wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej danej nieruchomości.
Sprawdź lokalizację i plany
Przed podjęciem decyzji w zakresie zakupu nieruchomości warto także sprawdzić inne dokumenty oraz stan faktyczny nieruchomości. W księdze wieczystej odnajdziemy zapisy o przeznaczeniu nieruchomości (czy np. jest budowlana czy przemysłowa). W planie zagospodarowania lub w warunkach zabudowy znajdziemy informacje o przyszłych, planowanych inwestycjach w najbliższej okolicy. To ważne, bo trudno planować inwestycję przemysłową na działce otoczonej terenami rekreacyjnymi, czy kupować mieszkanie na nowo powstałym osiedlu, które w planach znajdować się będzie przy ruchliwej autostradzie. W wymienionych dokumentach znajdują się także informacje techniczne związane z wysokością budynków, rodzajem wymaganych dachów, maksymalnej powierzchni zabudowy działki itp.
W przypadku nieruchomości gruntowych istotne znaczenie ma także uzbrojenie terenu, rodzaj gruntu (grunty nienośne generują wysokie koszty budowy fundamentów) oraz historia terenu – nikt nie chce budować na terenach zutylizowanych wysypisk czy w miejscu zdewastowanych i nie używanych instalacji.
Istotną sprawą jest także sąsiedztwo – zarówno to bliskie, jak i dalsze. Tu szczególną uwagę należy zwrócić na zakłady specjalizujące się w hodowli drobiu czy trzody chlewnej. Ważnym aspektem jest także dostępność komunikacyjna nieruchomości. W tym przypadku niebagatelną rolę pełni komunikacja publiczna, sieć dróg czy kolejność ich odśnieżania.
Zakup z rynku pierwotnego
Zagadnienie dotyczy szczególnie zakupu mieszkań, domów oraz lokali użytkowych budowanych przed deweloperów. Decydując się na taką formę inwestycji warto sprawdzić stan finansów sprzedającego. Można to uczynić prosząc przedsiębiorcę o zaświadczenie z ZUS lub urzędu skarbowego świadczące o nie zaleganiu z obowiązkowymi płatnościami. Jest to tym istotniejsze, że ordynacja podatkowa umożliwia ściąganie należności z zadłużonych względem instytucji deweloperów z posiadanego przez nich mienia.
Innym sposobem jest sprawdzenie sprawozdania finansowego firmy, które można pozyskać w Internecie. Można również zawrzeć w umowie przedwstępnej kupna zapis o tym, że deweloper nie jest obciążony żadnymi zaległościami.
Zakup z rynku wtórnego
W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym można żądać od sprzedającego pełnych informacji o stanie zadłużenia planowanego przedmiotu transakcji. Szczególnie w przypadku mieszkań lub lokali należy zwrócić się do sprzedającego o przedłożenie zaświadczenia o uregulowaniu wszelkich zobowiązań finansowych względem zarządcy nieruchomości, podatku od nieruchomości, czy firm dostarczających media (gaz, prąd, woda itp.). Warto, w przypadku nieruchomości mieszkalnych, sprawdzić także, czy w lokalu nikt nie jest zameldowany.
W przypadku mieszkań i lokali będących przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu własnościowego należy żądać od zbywcy wydanych przez spółdzielnię stosownych zaświadczeń świadczących o tym, że nieruchomość jest wolna od zadłużenia i obciążeń komorniczych.
Gdzie szukać wartościowych nieruchomości
Zakup nieruchomości to wyzwanie finansowe i organizacyjne. Warto je dobrze przemyśleć. Dobrym rozwiązaniem jest poszukiwanie wartościowych ogłoszeń w Internecie. Można je znaleźć na przykład w ogłoszeniach biur nieruchomości. Pragnąc jednak znaleźć bezpośredni kontakt do sprzedającego z powodzeniem można korzystać ze sprawdzonych portali oferujących możliwość publikacji ogłoszeń. Przykładem jest nasz biznesowy Portal e-B2B.org obsługujący zakładkę KUPIĘ NIERUCHOMOŚĆ, która jest dedykowana osobom i firmom szukającym odpowiednich terenów inwestycyjnych i lokali pod działalność. Tu warto ogłoszenia publikować, ponieważ portal kieruje swą ofertę do sektora MSP oraz dużych przedsiębiorstw – w ten sposób zwiększa się szanse na pozyskanie wartościowych i odpowiadających oczekiwaniom ofert.
Aby dodać bezpłatne ogłoszenie wystarczy się zarejestrować. Rejestracja jest bezpłatna i daje użytkownikom możliwość skorzystania z bogatej oferty innych usług. Przykładem jest automatyczne uzyskiwanie informacji o najnowszych materiałach pojawiających się na łamach Portalu e-B2B.org. Zatem jeśli zakładam, że kupię nieruchomość, to rejestruję się na portalu i systematycznie otrzymuję uaktualnianą listę ciekawych ofert. To wygodne rozwiązanie pozwalające oszczędzić czas i pieniądze.
